澳大利亚收紧外资收购农地的政策

二零一七年是中澳关系动荡的一年,这一年不仅见证了一些澳大利亚亲中政客在接受华商非法捐款丑闻中下台,而且也引发了备受争议的反间谍活动和外国干涉法,而这些法律显然是针对被怀疑的中国渗透澳大利亚的政治活动。这种趋势将持续到2018年。因此,新年伊始,澳大利亚财长已经急不及待宣布限制外商收购农地的更严厉措施。虽然新的措施普遍适用于所有的外国投资者,但一般认为主要是针对中国的。

中国投资者在农地上的兴趣与日俱增

2016年来,中国正以前所未有的速度抢购澳大利亚农地。仅在2016年,根据最新的澳大利亚农地外国所有权登记册,中国在澳大利亚农地的权益已经增加了十倍,达到了一千四百四十万公顷。这使得中国仅次于英国,成为外资拥有澳大利亚农地排名中位居第二,但普遍预计中国今年将超过英国。去年8月,中国政府对中国企业的海外投资进行新的限制,但这似乎没有减低中国投资者对澳大利亚农地的兴趣。 20178月,中国国务院制定了新的中国企业海外投资规则,将其划分为禁止限制鼓励三类。禁止类包括赌场和军事技术,而限制包括酒店和房地产开发。但是鼓励农业和基础设施投资。所以新政策反而对中国商人投资澳大利亚农地产生了推波助澜的作用 

中国投资者抢夺澳大利亚农地自然引起了当地人的担忧和戒心。所以,尽管外商所拥有的农地中占了80%是以租赁形式持有,而非永久地,但当地人要求加强限制外资拥有农地的呼声却甚嚣尘上。这种仇外情绪最为明显地反映在中国投资者收购澳大利亚最大农地主基德曼公司(Kidman & Co.)一案上。

基德曼公司收购

基德曼是澳大利亚最大的私人土地所有者,拥有澳大利亚土地总面积约1.3%,占澳大利亚农业用地的2.5%。它拥有10个牛站,包括跨越南澳大利亚,西澳大利亚,北领地和昆士兰的地块,面积达101,411平方公里,管理着18.5万头牛。基德曼的牛站之一Anna Creek也是澳大利亚最大的单一地块。更重要的是,该地块中的50%土地处于南澳敏感的军事地区,这个军事地区对澳洲的国防尤其重要。

基德曼所持有的资产的独特性自然引起野心勃勃和资金充裕的中国投资者垂涎。第一轮招标简直是中国投资者之间的一场内斗,特别是中国投资公司Genius Link Asset Management及其竞争对手上海鹏欣。但澳大利亚这个标志性资产引起了中资买家强烈兴趣的同时,更加掀起了澳大利亚社会上及政界的广泛讨论和关注。这最终导致澳大利亚财长第一次否决交易,理由是交易不符国家利益。但这并没有减低中国投资者的兴趣。第二轮的票书来自中国大康集团牵头的财团,大康持股比例为80%,当地投资者持有其余的20%。但这个组合又再一次被财长否决。

到第三次入标时,中澳投资者调整了在项目上的占股比例后才最终获得财长的批准。此次牵头的是澳大利亚女首富Gina Rinehart,占股比例为67%,中方的比例则缩水到33%。更重要的是,处于军事用地的地块被剥离并卖给当地的投资者。显然,这次的交易结构是经过小心的重组,首先将中方的持股比重减至少数,同时亦把军事用地剔除,已减轻当地人的政治忧虑,可谓用心良苦。但如果不是这样的话,这笔交易是否能够获得批准还是值得怀疑的。基德曼的交易对中国投资者来说只可说是一个惨胜。

更严格的措施

正是在这种背景下,澳大利亚政府在今年2月宣布了更为严厉的措施以限制外商收购农地,主要方针是中澳投资者公平竞争。

以目前的规例来说,如果外国人的农业土地累计价值超过1500万美元,外国人(不包括外国政府投资者)对农业用地的投资一般需要批准,但澳大利亚的贸易协议伙伴国所属的外商则例外。所有外国政府投资者收购农地,不论价值是多少均一律需要获得批准。

如果超过1500万美元这个门坎,澳大利亚财长可以无条件批准、有条件批准或否决交易,主要考虑是交易是否符合国家利益。

作为国家利益考虑的一部分,外商投资委员会将考虑澳大利亚本地人是否有机会参与购买同一块农地,同时亦会考虑考虑销售过程的公开性和透明度。一般来说,对于没有公开出售和没有广泛推销超过30日的农地交易,不予批准。这一要求的目的是确保澳大利亚当地人有足够的机会在任何农地的销售过程中参与。

公开、透明的销售流程意味着:

1. 使用澳大利亚当地投标者能合理进入的渠道,对农地作出公开的销售及广告推广(例如在广泛使用的房地产网站或大型地区/国家报纸上刊登广告);

2. 农地已被推广/以广告推销至少30;

3. 在农地仍然待售的情况下,所有人有公平的机会入标或提出要约。

 

结语

中澳关系恶化可能会持续到今年。中国投资者欲收购澳大利亚重大资产(不限于农业用地),都必将引起外商投资委员会的严密审查,以响应澳大利亚人民的政治忧虑。首选的策略是仿效中国投资者持有少数股权的基德曼模式,并在管理中扮演被动投资者的角色;任何敏感或具战略意义的资产都应该被剥离。当然还有聘请一位优秀的公关经理并保持低调!

 

(作者: 戴国洪律师,本所顾问律师。戴律师为香港、澳洲新南威尔斯省及南澳省及英国三地的注册律师,他早年在香港执业,专事处理商业诉讼,其后转任多家在港知名上市公司的法律顾问、法律部主管及公司祕书等。在过去10年,他专门处理有关跨境收购合并、企业融资及上市合规等的商业及公司法律事务。戴律师电邮 edwardtai@cnhklawyer.com



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