澳大利亞收緊外資收購農地的政策

二零一七年是中澳關係動蕩的一年,這一年不僅見證了一些澳大利亞親中政客在接受華商非法捐款醜聞中下台,而且也引發了備受爭議的反間諜活動和外國干涉法,而這些法律顯然是針對被懷疑的中國滲透澳大利亞的政治活動。這種趨勢將持續到2018年。因此,新年伊始,澳大利亞財長已經急不及待宣佈限制外商收購農地的更嚴厲措施。雖然新的措施普遍適用於所有的外國投資者,但一般認為主要是針對中國的。

中國投資者在農地上的興趣與日俱增

2016年來,中國正以前所未有的速度搶購澳大利亞農地。僅在2016年,根據最新的澳大利亞農地外國所有權登記冊,中國在澳大利亞農地的權益已經增加了十倍,達到了一千四百四十萬公頃。這使得中國僅次於英國,成為外資擁有澳大利亞農地排名中位居第二,但普遍預計中國今年將超過英國。去年8月,中國政府對中國企業的海外投資進行新的限制,但這似乎沒有減低中國投資者對澳大利亞農地的興趣。 20178月,中國國務院制定了新的中國企業海外投資規則,將其劃分為禁止限制鼓勵三類。禁止類包括賭場和軍事技術,而限制包括酒店和房地產開發。但是鼓勵農業和基礎設施投資。所以新政策反而對中國商人投資澳大利亞農地產生了推波助瀾的作用 

中國投資者搶奪澳大利亞農地自然引起了當地人的擔憂和戒心。所以,儘管外商所擁有的農地中佔了80%是以租賃形式持有,而非永久地,但當地人要求加強限制外資擁有農地的呼聲卻甚囂塵上。這種仇外情緒最為明顯地反映在中國投資者收購澳大利亞最大農地主基德曼公司(Kidman & Co.)一案上。

基德曼公司收購

基德曼是澳大利亞最大的私人土地所有者,擁有澳大利亞土地總面積約1.3%,佔澳大利亞農業用地的2.5%。它擁有10個牛站,包括跨越南澳大利亞,西澳大利亞,北領地和昆士蘭的地塊,面積達101,411平方公里,管理著18.5萬頭牛。基德曼的牛站之一Anna Creek也是澳大利亞最大的單一地塊。更重要的是,該地塊中的50%土地處於南澳敏感的軍事地區,這個軍事地區對澳洲的國防尤其重要。

基德曼所持有的資產的獨特性自然引起野心勃勃和資金充裕的中國投資者垂涎。第一輪招標簡直是中國投資者之間的一場內鬥,特別是中國投資公司Genius Link Asset Management及其競爭對手上海鵬欣。但澳大利亞這個標誌性資產引起了中資買家強烈興趣的同時,更加掀起了澳大利亞社會上及政界的廣泛討論和關注。這最終導致澳大利亞財長第一次否決交易,理由是交易不符國家利益。但這並沒有減低中國投資者的興趣。第二輪的票書來自中國大康集團牽頭的財團,大康持股比例為80%,當地投資者持有其餘的20%。但這個組合又再一次被財長否決。

到第三次入標時,中澳投資者調整了在項目上的佔股比例後才最終獲得財長的批准。此次牽頭的是澳大利亞女首富Gina Rinehart,佔股比例為67%,中方的比例則縮水到33%。更重要的是,處於軍事用地的地塊被剝離並賣給當地的投資者。顯然,這次的交易結構是經過小心的重組,首先將中方的持股比重減至少數,同時亦把軍事用地剔除,已減輕當地人的政治憂慮,可謂用心良苦。但如果不是這樣的話,這筆交易是否能夠獲得批准還是值得懷疑的。基德曼的交易對中國投資者來說只可說是一個慘勝。

更嚴格的措施

正是在這種背景下,澳大利亞政府在今年2月宣佈了更為嚴厲的措施以限制外商收購農地,主要方針是中澳投資者公平競爭。

以目前的規例來說,如果外國人的農業土地累計價值超過1500萬美元,外國人(不包括外國政府投資者)對農業用地的投資一般需要批准,但澳大利亞的貿易協定夥伴國所屬的外商則例外。所有外國政府投資者收購農地,不論價值是多少均一律需要獲得批准。

如果超過1500萬美元這個門檻,澳大利亞財長可以無條件批准、有條件批准或否決交易,主要考慮是交易是否符合國家利益。

作為國家利益考慮的一部分,外商投資委員會將考慮澳大利亞本地人是否有機會參與購買同一塊農地,同時亦會考慮考慮銷售過程的公開性和透明度。一般來說,對於沒有公開出售和沒有廣泛推銷超過30日的農地交易,不予批准。這一要求的目的是確保澳大利亞當地人有足夠的機會在任何農地的銷售過程中參與。

公開、透明的銷售流程意味著:

1. 使用澳大利亞當地投標者能合理進入的渠道,對農地作出公開的銷售及廣告推廣(例如在廣泛使用的房地產網站或大型地區/國家報紙上刊登廣告);

2. 農地已被推廣/以廣告推銷至少30;

3. 在農地仍然待售的情況下,所有人有公平的機會入標或提出要約。

結語

中澳關係惡化可能會持續到今年。中國投資者欲收購澳大利亞重大資產(不限於農業用地),都必將引起外商投資委員會的嚴密審查,以回應澳大利亞人民的政治憂慮。首選的策略是仿效中國投資者持有少數股權的基德曼模式,並在管理中扮演被動投資者的角色;任何敏感或具戰略意義的資產都應該被剝離。當然還有聘請一位優秀的公關經理並保持低調!

(作者: 戴國洪律師,本所顧問律師。戴律師為香港、澳洲新南威爾斯省及南澳省及英國三地的註冊律師,他早年在香港執業,專事處理商業訴訟,其後轉任多家在港知名上市公司的法律顧問、法律部主管及公司祕書等。在過去10年,他專門處理有關跨境收購合併、企業融資及上市合規等的商業及公司法律事務。戴律師電郵 edwardtai@cnhklawyer.com



Tags:

No comments yet.

Leave a Reply

Name (required)

Email (will not be published) (required)

Website